Инвестиции в объекты недвижимости

Рубрика: Недвижимость
Метки: |
Среда, 25 ноября 2009 г.
Подписаться на комментарии по RSS

На данный момент возможны следующие варианты инвестиций непосредственно в объекты недвижимости:

  • квартира;
  • дом;
  • земля;
  • комната;
  • офис и пр.

На вопрос «куда же в кризис интереснее всего инвестировать?», ответ будет зависеть от того, существует ли у вас сумма, требующаяся на покупку объекта полностью за свой счет, либо вам требуется ипотека. Ведь основным препятствием для вложений в недвижимость в виде покупки объекта недвижимости является его стоимость. Так, если говорить о Москве, то меньше, чем за 200 тыс. долларов, квартиру найти будет невозможно. Что касается иных городов России, то, даже если у инвестора имеется некая сумма средств, все равно на приобретение недвижимости понадобится 2-3 млн рублей (или 75-115 тыс. долл.), что тоже немало, и единовременно внести такую сумму для многих частных инвесторов может оказаться в итоге просто затруднительным, поэтому большинство постарается использовать ипотеку.

Учитывая тот факт, что многие, если не все, российские банки сейчас претерпевают трудности в отношении свободных для выдачи кредитов средств, рассчитывать не прежние ставки по ипотеке не стоит.

Так, если раньше можно было взять ипотеку под 11-12% годовых в рублях, то сейчас ставки на 1,5-2% выше, а процедура получения кредита резко усложнилась, так как банки перестраховываются от возможных неплатежей по кредитам. И те, кому могли выдать кредит пару лет назад, сейчас может получить отказ, — например, заемщик с не полностью официальной зарплатой и с невысоким первоначальным взносом.

Таким образом, сейчас брать ипотеку не совсем выгодно по нескольким причинам:

  • во-первых, вам могут отказать, а это минус в вашей кредитной истории;
  • во-вторых, вы возьмете ипотечный кредит по завышенным в условиях кризиса ставкам;
  • в-третьих, вы можете переплатить за недвижимость, которая через некоторое время может понизиться в цене, что позволило бы вам взять кредит в меньшем объеме. Ведь чем дороже недвижимость, тем в большем объеме приходится брать кредит на ее покупку, и тем выше будут ежемесячные платежи по кредиту.

Из данного можно сделать вывод о том, инвестиции в жилую недвижимость сейчас не совсем актуальны, так как цены на нее, скорее всего, либо остановят свое движение вверх, либо даже немного понизятся.

Этому несколько причин:

  • во-первых, так как удорожания ипотеки и усложнения процедуры ее получения спрос на жилую недвижимость быстро сократится, а, значит, даже при сохранении текущих темпов строительства все больше и больше объектов будет оставаться непроданными. Значит, застройщикам потребуется понижать цены для того, чтобы продолжать продавать объекты, поэтому приобретать недвижимость, тем более с инвестиционными целями, сейчас, на пике стоимости квадратного метра жилья, не совсем оптимально;
  • во-вторых, часть граждан откладывало средства на первоначальный платеж по ипотеке в ПИФах, поэтому сейчас их накопления в фондах резко сократились (в зависимости от типа фонда, на 20-60% с начала года), и средств на ипотеку уже не хватает. Соответственно, эти инвесторы уже не смогут приобрести недвижимость, что также сокращает спрос на жилье и стимулирует снижение цен на жилую недвижимость;
  • в-третьих, из-за финансового кризиса многие попадут или под сокращение штатов, или под сокращение фонда оплаты труда, что сделает для них невозможным получение ипотечного кредита, что тоже понизит спрос на жилье и может привести к понижению цен на него.

Однако не все виды недвижимости непривлекательны для инвестиций: коммерческая недвижимость по-прежнему интересна, так как меньше компаний не становится, им всем необходим не только юридический, но и фактический адрес, поэтому сдача офисов в аренду в Москве и других городах РФ — это по-прежнему стоящий вид вложений денежных средств. Конечно, для покупки офиса потребуется большая сумма, поэтому проще использовать другие способы инвестиций. В частности, следует порекомендовать схему с субарендой: брать офис в аренду и далее сдавать его в субаренду по более высокой цене. Этот вариант подходит для тех, кто обладает достаточно крупными средствами (для аренды офиса потребуется до 1 млн рублей в год или, возможно, даже более), а также тем, кто пожелает сам управлять помещением, искать арендаторов и т. д.

Следует помнить, что при покупке земли в регионах РФ вам нужно будет периодически приезжать и следить за состоянием участка, поэтому при подобных инвестициях необходимо также планировать ваши временные затраты.

Вывод: в случае, когда вы решаете, стоит ли инвестировать в недвижимость в период кризиса, лучше выбирать те варианты капиталовложений, которые предполагают покупку объектов, представляющих собой «вечные ценности»: сложно предположить, чтобы в какой-то момент вдруг высвободилось огромное количество свободных земельных или офисных площадей. Но, в любом случае, подобные инвестиции рекомендуется осуществлять не на год и не на два, так как они нацелены на долгосрочную тенденцию о недостатке и конечности таких ресурсов как офисные помещения и земля, особенно земля.

Оставьте комментарий!

Не регистрировать/аноним

Используйте нормальные имена. Ваш комментарий будет опубликован после проверки.

Если вы уже зарегистрированы как комментатор или хотите зарегистрироваться, укажите пароль и свой действующий email.
(При регистрации на указанный адрес придет письмо с кодом активации и ссылкой на ваш персональный аккаунт, где вы сможете изменить свои данные, включая адрес сайта, ник, описание, контакты и т.д.)